Anlageklasse Ackerland

„Buy land, they aren’t making it any more.“ Mark Twain

Ackerland ist ein sogenanntes Real Assets, ein realer Vermögenswert, den man anschauen und anfassen kann. FĂŒr das Portfolio verspricht die Anlageklasse Ackerland eine niedrige Korrelation zu den Hauptanlageklassen Aktien und Anleihen, mit ihrer WertstabilitĂ€t als begrenzte Ressource einen Vermögensschutz gegen Inflation sowie langfristig stabile Cashflows (Ertrag durch Bewirtschaftung oder Pacht). So kombiniert Agrarland die Rollen als Vermögensschutz mit echter Renditechance: „Gold with a coupon.“ Dieser Artikel prĂŒft, ob die Anlageklasse Ackerland diese Versprechen halten kann und zeigt Investitionsmöglichkeiten fĂŒr den Privatanleger.

Ackerland gehört zu den Ă€ltesten Anlageklassen der Welt und benötigt keine ErklĂ€rung (im Gegensatz zur jĂŒngsten Anlageklasse Bitcoin). Grundlage des Investment Case ist die Hypothese, dass ein Anstieg der Weltbevölkerung in einer steigenden Nachfrage nach Agrarprodukten (Lebensmittel, Energie und Biomaterialien aus nachwachsenden Rohstoffen) und steigenden FlĂ€chenwerten resultiert. Die Auswirkungen des fortschreitenden Klimawandels zerstören potenziell AgrarflĂ€chen durch DĂŒrre oder Überschwemmungen.

Chance der Anlageklasse Ackerland

Seit 1991 gibt es durch die Einbeziehung der neuen BundeslÀnder gesamtdeutsche Daten des statistischen Bundesamtes. Bis 2018 hat sich der Preis von Ackerland fast verdoppelt, was einer durchschnittlichen jÀhrlichen Rendite von 2,5% entspricht. Die Pachtentgelte stiegen mit 2,7% pro Jahr leicht stÀrker, die Pachtrendite blieb aber mit 1,1% stabil (Quelle Destatis):

1991 2018 Wachstum Ø Wachstum pro Jahr
Kaufwert je ha. in EUR
13.228
25.485
+92,7%
2,5%
Pachtentgelt pro ha. in EUR
141
288
+104,3%
2,7%
Pachtrendite
1,1%
1,1%

Eigentlich muss man noch zwischen Acker- und DauergrĂŒndland unterscheiden, da die Pacht fĂŒr Acker deutlich höher ist (328 EUR vs. 175 EUR fĂŒr DauergrĂŒnland, also Wiese), aber auch die Kaufwerte. Pachtrenditen von 2,5% sind fĂŒr gutes Ackerland aber möglich.

Der savills Global Farmland Index ermöglicht uns einen Blick auf die internationale Preisentwicklung:

Global Farmland Index: Globale Preisentwicklung der Anlageklasse Ackerland

Central Europe beinhaltet Ungarn, Polen und RumĂ€nien und hat in diesen 16 Jahren die mit Abstand beste Performance: durchschnittlich ĂŒber 17% pro Jahr. SĂŒdamerika mit Uruguay, Argentinien und Brasilien folgt: ĂŒber 12% pro Jahr. Australasia beinhaltet Australien und Neuseeland und stieg noch zweistellig, Nordamerika mit USA und Kanada durchschnittlich 6%. Die Preise in West-Europa mit UK, Deutschland, Irland, Frankreich und DĂ€nemark wuchsen mit ca. 5% jĂ€hrlich am wenigsten. Der globale Preisanstieg fĂŒr die Anlageklasse Ackerland ĂŒber all diese LĂ€nder betrug von 2002 bis 2018 12% pro Jahr.

Die Daten des National Council of Real Estate Investment Fiduciaries geben die Rendite seit 1990 fĂŒr die USA mit im Durchschnitt 11,5% jĂ€hrlich an (Quelle). Das US Department of Agriculture schaut sogar bis 1966 zurĂŒck und nennt bis 2016 eine durchschnittliche jĂ€hrliche Rendite von 11%, zusammengesetzt aus 5% Pachrendite und 6% Wertsteigerung. Das Forschungsintitut TIAA Center for Farmland Research (University of Illinois) gibt fĂŒr den Zeitraum 1972 bis 2016 eine durchschnittliche jĂ€hrliche Rendite von 10,2% an (Quelle).

Zusammengefasst: FĂŒr Deutschland konnte ĂŒber die letzten 30 Jahre ein Wertzuwachs von durchschnittlich 2,5% im Jahr fĂŒr die Anlageklasse Ackerland beobachtet werden. Hinzu kommen Pachtrenditen von einem guten Prozent. Global betrug der Preisanstieg in den letzten zwanzig Jahren jĂ€hrlich ca. 12%. Verschiedene Quellen weisen ein durchschnittliches jĂ€hrliches Wachstum von gut 10% fĂŒr die USA aus, ĂŒber bis zu 5 Jahrzehnte. Wie können die höheren Renditen in den USA erklĂ€rt werden? Ein ErklĂ€rungsversuch sind die deutlich grĂ¶ĂŸeren Betriebe in den USA (DurchschnittsflĂ€che in Deutschland 60 Hektar, in den USA 180 Hektar), die eine effizientere Bearbeitung und dadurch erhöhte ProduktivitĂ€t ermöglichen.

Korrelationen von Ackerland und Rolle im Portfolio

Die folgende Grafik zeigt die Korrelationen zu Anleihen, Aktien, Immobilien, dem Rohstoffindex S&P GSCI (der auch AgrargĂŒter enthĂ€lt) und der Inflation fĂŒr den Zeitraum 1970 – 2009:

Korrelation der Anlageklasse Ackerland mit Aktien, Anleihen, Immobilien und Inflation

Die Daten bestĂ€tigen die in der Einleitung geĂ€ußerte Hoffnung der geringen Korrelation der Anlageklasse Ackerland zu den Hauptanlageklassen. Zu Anleihen und Aktien ist die Korrelation sogar negativ. Auch die gewĂŒnschte positive Korrelation zur Inflation ist ersichtlich. Mit Anstieg der Inflation sind auch steigende Rohstoffpreise zu erwarten. Die resultierend höheren Erlöse fĂŒr AgrargĂŒter ermöglichen höhere Pachtrenditen und höhere Landpreise. Diese Korrelationseigenschaften sind genau das, wonach wir bei der Konstruktion eines Multi-Asset-Portfolios suchen.

AgrarflĂ€chen sind daher ein Vermögensschutz. Auch, da sie ein von Natur aus begrenztes Gut sind. Zudem ist die Nachfrage an Lebensmittel nichtzyklich, Ackerland daher resilient gegenĂŒber Wirtschaftszyklen wie folgende Grafik eines Total Return Index (Preisentwicklung und Pachtrendite) fĂŒr US-Farmland verdeutlicht (Quelle):

Die Anlageklasse Ackerland ist nicht-zyklisch: Total Return (Preisentwicklung + Pachtrendite) von Agrarland ĂŒber einen Zeitraum mit drei Rezessionen

Die VolatilitÀt liegt im Bereich von Anleihen, deutlich unter Aktien, bei einer mit Aktien vergleichbarer Renditeerwartung:

VolatilitÀt der Anlageklasse Ackerland im Vergleich zu Aktien und Anleihen

Fazit: Nicht nur die in den letzten Jahrzehnten beobachtete Rendite macht neugierig, insbesondere der azyklische und wenig volatile Charakter, die negative Korrelation zu den Hauptanlageklassen und die positive Korrelation zur Inflation machen die Anlageklasse Ackerland zu einem idealen Portfolio-Baustein. Aber gibt es gute Optionen fĂŒr die Umsetzung eines Ackerland-Investments fĂŒr den Privatanleger? Drei stelle ich im Folgenden vor.

Direktanlage in Ackerland

Als Anleger in die Anlageklasse Ackerland betrachten wir hier nicht die Möglichkeit, die FlĂ€chen selbst zu bewirtschaften, sondern die Pacht-Einnahmen durch GebrauchsĂŒberlassung auf Zeit. Der Cashflow resultiert aus Landwirtschaft, bei der Rohstoffe angebaut und verkauft werden. Knapp 60% der landwirtschaftlichen FlĂ€chen in Deutschland sind verpachtet (Quelle). Der VerpĂ€chter trĂ€gt nicht das Risiko einer wetterbedingten schlechten Ernte oder fallender Rohstoffpreise. Der direkte Erwerb von Agrarland ist jedoch nicht einfach. Nur 0,5% der gesamten AgrarflĂ€che wechseln pro Jahr den Besitzer (Quelle), meistens ist eine Genehmigung nach dem GrundstĂŒcksverkehrsgesetz erforderlich, Landwirte haben ein Vorkaufsrecht und lokale persönliche Kontakte dominieren beim Finden des KĂ€ufers.

Wir betrachten hier nur den Besitz in Deutschland. Ein Direktinvestment außerhalb von Deutschland kommt fĂŒr die meisten Privatanleger trotz der in der Vergangenheit höheren Rendite wohl kaum in Frage, das teilweise höhere politische Risiko mĂŒsste zudem bedacht werden. Die Preisentwicklung der Anlageklasse Ackerland fĂŒr Gesamt-Deutschland haben wir uns schon angesehen. Folgende Tabelle zeigt die Preisentwicklung fĂŒr die BundeslĂ€nder von 1991 bis 2018 (Quelle): 

Kaufwert je ha. in EUR Ø Steigerung pro Jahr
1991
2009
2018
1991-2009
2009-2018
1991-2018
BaWĂŒ
22.353
19.012
29.244
-0,9%
4,9%
1,0%
Bayern
29.692
25.052
64.909
-0,9%
11,2%
2,9%
Brandenburg
3.854
4.715
10.957
1,1%
9,8%
3,9%
Hessen
14.440
12.471
17.178
-0,8%
3,6%
0,6%
Meck-Pomm
2.194
7.049
20.788
6,7%
12,8%
8,7%
Niedersachsen
13.908
15.337
36.518
0,5%
10,1%
3,6%
NRW
25.584
26.841
53.067
0,3%
7,9%
2,7%
Rheinland-Pfalz
11.770
9.604
13.814
-1,1%
4,1%
0,6%
Saarland
12.851
10.078
9.706
-1,3%
-0,4%
-1,0%
Sachsen
5.760
5.262
14.140
-0,5%
11,6%
3,4%
Sachsen-Anhalt
4.554
7.281
18.217
2,6%
10,7%
5,3%
Schleswig-Holstein
8.480
16.085
28.763
3,6%
6,7%
4,6%
ThĂŒringen
10.850
5.186
10.693
-4,0%
8,4%
-0,1%
Deutschland
13.228
10.908
25.485
-1,1%
9,9%
2,5%

Die regionalen Unterschiede sind extrem groß: fĂŒr Ackerland in Bayern muss man ĂŒber sechs mal so viel zahlen wie im Saarland. WĂ€hrend die Preise in Mecklenburg-Vorpommern im Zeitraum 1991 bis 2018 um durchschnittlich 8,7% pro Jahr stiegen, war Agrarland im Saarland nach diesen fast drei Dekaden weniger Wert. Im Zeitraum 1991 bis 2009 fielen die Preise in 7 der 13 FlĂ€chenbundeslĂ€ndern, in ThĂŒringen halbierte sich der Wert sogar. Die WertstabilitĂ€t von Ackerland gilt somit ĂŒber mehrere Dekaden, nicht notwendigerweise fĂŒr einige Jahre. Bei der Preisentwicklung ist die Region entscheidend, wie bereits gesehen ĂŒber internationale Grenzen, wie soeben gesehen auch innerhalb von Deutschland und darĂŒberhinaus innerhalb eines Bundeslandes.

Der große Nachteil der Direktinvestition ist die fehlende Diversifikation, insbesondere wenn wir die regional sehr unterschiedliche Wertentwicklung berĂŒcksichtigen. Die Transaktionskosten sind hoch (Nebenkosten von ca. 5 bis 6,5% des Kaufpreises, bei Vermittlung ĂŒber einen Makler zusĂ€tzlich 3 bis 5% Courtage), Preistransparenz und LiquiditĂ€t sind eingeschrĂ€nkt. Dem steht bei Fortschreibung der Rendite der letzten 30 Jahre eine jĂ€hrliche Renditeerwartung fĂŒr die Anlageklasse Ackerland von ca. 4% gegenĂŒber.

Bei einer angenommenen MindestgrĂ¶ĂŸe von 1 ha fĂŒr einen Acker und dem Durchschnittspreis fĂŒr Deutschland von ca. 25.000 EUR pro Hektar, mĂŒsste bei einer Portfoliogewichtung von 10% die GesamtportfoliogrĂ¶ĂŸe 250.000 EUR betragen. Bei Erwerb einer AckerflĂ€che in NRW oder Bayern mĂŒsste das Portfolio sogar grĂ¶ĂŸer als 500.000 EUR sein. Die Möglichkeit der Fremdfinanzierung durch Kreditinstitute ist grundsĂ€tzlich gegeben, da Ackerland wertstabil ist und besichert werden kann. Die Bestimmung des Wertes ist durch oft nur wenige Transaktionen in einer Region nicht einfach, lokale Institute haben daher meist einen besseren Einblick. Allerdings lassen Pachtrenditen von 1 bis 2% kaum Spielraum fĂŒr eine Finanzierung mit positivem Cashflow, bei der die Pachteinnahme nach Steuern grĂ¶ĂŸer als der Kapitaldienst aus Zins und Tilgung wĂ€re.

Investition ĂŒber Aktien (REITs)

REITs (Real Estate Investment Trusts) sind Immobilienaktienfonds: es wird Geld von Investoren eingesammelt und in Immobilien investiert, die Anteile am Fonds können ĂŒber eine Börse gehandelt werden. Ein REIT muss mindestens 90% der Gewinne an die Investoren ausschĂŒtten und profitiert von der Steuerbefreiung auf Unternehmensebene. Diese besondere Unternehmensform entstand bereits vor ĂŒber 50 Jahren in den USA, aber REITs fĂŒr AckerflĂ€chen sind eine recht neue Entwicklung. Sie besitzen landwirtschaftliche FlĂ€chen und verpachten sie an Landwirte. Die Investition ĂŒber REITs in die Anlageklasse Ackerland hat gegenĂŒber Direktinvestments potenziell große Vorteile: höhere Diversifikation, höhere LiquiditĂ€t, geringe Transaktionskosten, geringere EinstiegshĂŒrde.

Es gibt zwei börsennotierte REITs fĂŒr Ackerland, beide sind in den USA zu hause: Farmland Partners (FPI, WKN: A1XE4J) und Gladstone Land (LAND, WKN: A1KCL7). (Bis zur Übernahme der American Farmland Company durch Farmland Partners im Jahre 2017 gab es drei Ackerland-REITs.)

Farmland Partners Gladstone Land
IPO
2014
2013
FlÀche
63.000 Hektar
35.000 Hektar
US-Bundesstaaten
16
10
PĂ€chter
100
70
Pflanzenarten
26
45
Marktkapitalisierung
220 Mio. USD
360 Mio. USD
Aktienanzahl
ca. 30 Mio.
ca. 22 Mio.
FlÀche pro Aktie
0,0021 Hektar
0,0016 Hektar
Dividendenrendite
2,88%
3,26%

Die Anzahl angebauter Pflanzen ĂŒberrascht und ist in der höheren Anzahl unterschiedlicher Klimazonen begrĂŒndet. Neben Getreide, Sojabohnen, Reis und Baumwolle, werden auf den FlĂ€chen der REITs auch Mandeln, NĂŒsse, Pistazien, Avocados, Obst, GemĂŒse und Wein angebaut. Die folgende Karte zeigt die geographische Verteilung der FlĂ€chen:

Geographische Lage der AckerflÀchen der REITs Gladstone Land und Farmland Partners

Bei den momentanen Aktienkursen kann man sich bei Farmland Partners (bei einem Aktienkurs von 5,50 EUR) fĂŒr ca. 2.600 EUR einen Hektar AckerflĂ€che in das Depot holen. Bei Gladstone (bei einem Aktienkur von 13,00 EUR) muss man fĂŒr einen Hektar ca. 8.100 EUR investieren. Dies dient nur zum Vergleich mit den vorher betrachteten Preisen in Deutschland, natĂŒrlich ist der Kauf auch einer einzelnen Aktie möglich, dann erwirbt man ca. 20 Quadratmeter Ackerland. Der Preis pro Hektar ist deutlich geringer als in Deutschland. Man erkennt den deutlichen Bewertungsunterschied, der sich insbesondere aus einer Short-Attacke auf FPI ergab, in der die IntegritĂ€t des Managements angezweifelt wurde und von der sich die Aktie nie erholen konnte (LAND in blau, FPI in rot):

Preisentwicklung Gladstone Land vs. Farmland Partners seit 2013

Das Einzelaktien-Risiko ist bei REITs ohne EinschrĂ€nkung gegeben, d.h. bevor du in Farmland Partners investierst: do your own research und prĂŒfe das Unternehmen und die Anschuldigungen der Shortseller. In den sieben Jahren seit Börsengang ist PFI ohne Frage ein Wertzerstörer: heute sind die Aktien nur noch die HĂ€lfte wert. Aber auch LAND halbierte sich ganz ohne Short-Attacke in den ersten drei Jahren, ist seitdem auf Aufholjagd, kann aber siebeneinhalb Jahre nach Börsengang ein Plus von nicht ganz 13% aufweisen. FĂŒr fundierte Aussagen zur Korrelation mit dem Aktienmarkt ist die Historie der beiden REITs zu kurz. Betrachten wir den S&P500 als Benchmark, so betrugen die Korrelationen seit 2014 0,31 fĂŒr FPI und 0,50 fĂŒr LAND, was ein Indiz fĂŒr die Hypothese der geringen Korrelation ist.

FĂŒr beide börsennotierte REITs gilt: sie haben eine kurze Historie, in dieser aber eine fĂŒr AgrarflĂ€chen ungewöhnlich hohe VolatilitĂ€t gezeigt. Dies ist der Nachteil eines börsennotierten Investments gegenĂŒber einem Direktinvestment. Beide REITs bieten noch die Möglichkeit ĂŒber Preferred Shares zu investieren. Diese bieten eine höhere Dividenrendite von 6 bis 6,5% bei fester Dividenden-Zusage, deren Zahlung Vorrang vor der Dividende fĂŒr die gewöhnlichen Aktien hat. Sie haben dadurch und ihre feste Laufzeit eine Ähnlichkeit zu Nachrang-Anleihen und dĂŒrfen nicht mit den deutschen Vorzugsaktien verwechselt werden. Preferred Shares zeichnen sich durch eine deutlich geringere VolatilitĂ€t und höhere Sicherheit aus, so dass sie mehr dem Gedanken des Investments in die Anlageklasse Ackerland entsprechen. Folgender Chart zeigt LAND (blau) und die 2016 geschaffenen Preferred Shares LANDP (rot):

Preisentwicklung Gladstone Land vs. Gladstone Land Preferred Shares seit 2013

Eine andere Möglichkeit VolatilitĂ€t von REITs zu spielen, ist es die Entwicklung von Net Asset Value pro Aktie (NAV, Substanzwert: Wert des Landportfolios) und Aktienkurs ĂŒber lĂ€ngere ZeitrĂ€ume im Blick zu haben. Bei einem volatilen Aktienkurs und einer erwarteten deutlich geringeren Schwankung des NAV, kann man so teure Kaufzeitpunkt mit Aufschlag auf den NAV (hohe Differenz von Aktienkurs – NAV pro Aktie) und gĂŒnstige Gelegenheiten mit im besten Fall Abschlag auf den NAV (Differenz von Aktienkurs – NAV pro Aktie ist negativ) erkennen. Die folgende Tabelle zeigt Net Asset Value pro Aktie, Aktienpreis zum gleichen Stichtag und resultierenden Auf- bzw. Abschlag von Kurs zu NAV fĂŒr Gladstone Land:

Gladstone Land 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
FlÀche (ha)
2.428
3.253
6.803
20.474
25.501
29.906
35.208
Anzahl Aktien (Mio.)
6
7
9
10
12
16
20
NAV pro Aktie (USD)
13,51
13,94
14,20
14,21
13,96
12,88
11,41
Aktienkurs (USD)
13,47
10,45
7,42
12,06
12,73
12,08
13,23
Auf-/Abschlag Kurs zu NAV
0%
-25%
-48%
-15%
-9%
-6%
16%

Am Jahresende 2015 gab es einen Rabatt von fast 50% auf den NAV. Dies war ein gĂŒnstiger Einstiegszeitpunkt, der mit ĂŒber 200% Rendite bis heute belohnt worden wĂ€re. Inzwischen muss man einen Aufschlag auf den NAV zĂ€hlen. Nach dem zweiten Quartal 2020 betrug der NAV pro Aktie nur noch 11,06 USD, was bei einem Aktienkurs von 16,50 USD (10.08.2020) einen gewaltigen Aufschlag von 49% bedeutet: kein guter Einstiegszeitpunkt.

Was wir der Tabelle ebenso entnehmen können: trotz betrĂ€chtlichem Wachstum der AgrarflĂ€chen im Besitz, steht der NAV pro Aktie heute unter dem Wert von 2013. Wachstum war nur ĂŒber die Ausgabe neuer Aktien möglich (die Einnahmen wurden grĂ¶ĂŸtenteils als Dividende ausgezahlt), was die bestehenden Anteile verwĂ€sserte und die enttĂ€uschende Aktienperformance erklĂ€rt. Zudem gibt es auch bei LAND Zweifel an der NAV-Berechnung und eine Korrektur wĂŒrde Abschreibungen und damit ausgewiesene Verluste in den kommenden Jahren zur Folge haben, so dass wie bei FPI ein gehöriges Einzelaktienrisiko besteht.

Über Crowdfunding in Ackerland investieren

FarmTogether ist eine Crowdfunding-Plattform fĂŒr das Investment in die Anlageklasse Ackerland in den USA. Dort kann sie nur von akkreditierten Investoren genutzt werden (Einkommen von mehr als 200,000 USD oder ein Nettovermögen von mindestens 1 Millionen USD), internationalen Privatinvestoren steht sie aber offen. Wie funktioniert es: FarmTogether sucht Farmen, die vielversprechende Investments sind, verhandelt mit dem VerkĂ€ufer und stellt sie auf ihrer Plattform den angemeldeten Investoren zur VerfĂŒgung. FarmTogether sucht auch einen Betreiber, entweder einen angestellten Bauern oder einen PĂ€chter. Im folgenden Beispiel eine Farm in Illinois, die Getreide und Soja anbaut:

Farmtogether: Beispiel fĂŒr ein Angebot zur Investition

FĂŒr dieses Investment werden ca. 1,2 Millionen USD eingesammelt, von denen 86% bereits erzielt sind. Wenn man in diese Farm investiert, wird man MiteigentĂŒmer und profitiert sowohl von den jĂ€hrlichen ErtrĂ€gen, in diesem Beispiel werden 2,52% erwartet, als auch von einer möglichen Wertsteigerung. Target IRR gibt die von FarmTogether abgeschĂ€tzte Wertsteigerung als jĂ€hrliche Rendite an, in der RealitĂ€t kann sich die Rendite aber natĂŒrlich ganz anders entwickeln. FarmTogether fĂŒhrt unter UmstĂ€nden auch operative Maßnahmen durch, um den Wert zu steigern, beispielsweise die Verbesserung der Infrastruktur oder eine Umstellung auf biologische Landwirtschaft. Ein Weiterverkauf der Farm wird fĂŒr diese Farm in Illinois nach 8 Jahren angestrebt.

Angebotene Deals werden sehr ausfĂŒhrlich dokumentiert. So gibt es neben den wichtigen Dokumenten auch Video-Aufnahmen von DrohnenflĂŒgen und ein Video einer PrĂ€sentation mit allen Details zur Farm und zum Betreiber. Die junge Plattform hat den ersten Deal erst 2019 abgeschlossen, so dass es keinen Track Record gibt. Vertrauensfördernd ist, dass das Management um GrĂŒnder und CEO Artem Milinchuk vorherige Erfahrung mit der Finanzierung von Agrarland hat, vor allem aber Skin in the game: Milinchuk ist selbst der grĂ¶ĂŸte Investor in FarmTogether, das Management investiert selber auch in jeden Deal. Die GebĂŒhren sind Deal-spezifisch, z.B. 1% der Anlagesumme zu Beginn und 1% VerwaltungsgebĂŒhr pro Jahr, was durchaus fair fĂŒr ein alternatives Investment und den angesprochenen operativen Aufwand ist.

Die LiquiditĂ€t ist eingeschrĂ€nkt: die Deals haben einen Zeithorizont von 5 bis 10 Jahren und bis zum Verkauf ist das investiere Kapital gebunden. Es gibt keinen SekundĂ€rmarkt, um vorzeitig auszusteigen. Positiv ist, dass die Beteiligung an einer Farm unberĂŒhrt von einer möglichen Insolvenz von FarmTogether ist, da die Farmen in eigenen Unternehmen gefĂŒhrt werden. Das hat aber eine steuerliche KomplexitĂ€t zur Folge, die es notwendig macht einen fachkundigen Steuerberater zu Rate zu ziehen. FĂŒr den Betrieb der Farm gibt es bei jedem Deal einen Notfallplan ohne FarmTogether. Aber sicher wĂ€re es mit vielen Schwierigkeiten fĂŒr den deutschen Investor verbunden, im Falle einer Insolvenz von FarmTogether die Abwicklung ohne Mittelsmann zu bewerkstelligen.

Die Mindestanlagesumme liegt zwischen 10.000 USD und 50.000 USD, so dass eine Diversifikation eine Gesamtsumme eines hohen sechsstelligen Betrags voraussetzt. Aber auch dann, momentan gibt es noch zu wenige Angebote um breit zu streuen. Mitte August 2020 ist nur das oben genannte Beispiel verfĂŒgbar, sieben andere Deals wurden seit 2019 angeboten. Diversifikation ist aber wichtig und sollte ĂŒber angebaute Pflanzen und Regionen erfolgen. Auch wenn die Anlageklasse Ackerland wie gesehen ein vielversprechendes Investment ist, eine einzelne Farm kann ein schlechtes Investment sein. Risiken sind Naturkatastrophen, DĂŒrre, eine Erkrankung der Pflanzen, Missmanagement des Betreibers, ein Preiseinsturz am Rohstoffmarkt oder ein zu hoher gezahlter Preis basierend auf einer FehleinschĂ€tzung des FarmTogether-Managements.

FarmFundr und acretrader sind zwei weitere Anbieter fĂŒr das Crowdinvesting in Ackerland in den USA, mit ganz vergleichbaren Eckdaten.

Zusammenfassung: Anlageklasse Ackerland

  • Ackerland ist die Grundlage fĂŒr die ErnĂ€hrung der Weltbevölkerung. Das Bevölkerungswachstum fĂŒhrt zu einer steigenden Nachfrage an Agrarprodukten, die in steigenden FlĂ€chenwerten resultieren sollte, da es ein limitiertes Angebot gibt. Rendite kann durch Bewirtschaftung und Wertsteigerung erzielt werden.
  • In Deutschland betrug die Rendite in den vergangenen 30 Jahren im Durchschnitt jĂ€hrlich 2,5% durch Wertsteigerung, plus 1 bis 2% Pachtrendite. Der globale Preisanstieg betrug von 2002 bis 2018 12% pro Jahr. FĂŒr die USA ist seit 1966 eine Rendite von 11% jĂ€hrlich ermittelt.
  • Ackerland hat herausragende Eigenschaften als Portfoliobaustein: negative Korrelation zu Anleihen und Aktien (ideal fĂŒr ein Multi-Asset-Portfolio), geringe VolatilitĂ€t, Resilienz zu Wirtschaftszyklen und Finanzkrisen, positive Korrelation zur Inflation. Die Rendite war fĂŒr einige Regionen in der Vergangenheit vergleichbar mit Aktien, die VolatilitĂ€t aber mit Anleihen.
  • RĂŒckenwind könnte es in den kommenden Jahren durch steigendes Interesse institutioneller Anleger geben. Bislang gehört diesen nur 1% der FlĂ€che in den USA (Quelle).
  • Auch Warren Buffett besitzt Ackerland (Quelle): „I needed no unusual knowledge or intelligence to conclude that the investment had no downside and potentially had substantial upside.“
  • 3 Investitionsoptionen wurden vorgestellt:
    1. Der direkte Besitz von Ackerland in Deutschland hat hohe EinstiegshĂŒrden (geringe VerfĂŒgbarkeit, hohe Mindestinvestitionssumme), hohe Transaktionskosten (5% bis ĂŒber 10%), fehlende Diversifikation, geringe Preistransparenz und LiquiditĂ€t.
    2. Börsengehandelte REITs haben geringe EinstiegshĂŒrden, geringe Transaktionskosten, hohe LiquiditĂ€t, hohe Diversifikation, allerdings Aktien-typische VolatilitĂ€t. Die Performance der REITs konnte die versprochenen Rendite der Anlageklasse bislang jedoch nicht erreichen.
    3. Per Crowdfunding kann man Anteile an US-Farmen erwerben, mit grundsÀtzlich denselben Vor- und Nachteilen des Direktinvestments in Deutschland. Die LiquiditÀt ist noch eingeschrÀnkter als bei Erwerb von Ackerland in Deutschland, es wird aber eine höhere Rendite versprochen.

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