„Buy land, they aren’t making it any more.“ Mark Twain
Ackerland ist ein sogenanntes Real Assets, ein realer Vermögenswert, den man anschauen und anfassen kann. Für das Portfolio verspricht die Anlageklasse Ackerland eine niedrige Korrelation zu den Hauptanlageklassen Aktien und Anleihen, mit ihrer Wertstabilität als begrenzte Ressource einen Vermögensschutz gegen Inflation sowie langfristig stabile Cashflows (Ertrag durch Bewirtschaftung oder Pacht). So kombiniert Agrarland die Rollen als Vermögensschutz mit echter Renditechance: „Gold with a coupon.“ Dieser Artikel prüft, ob die Anlageklasse Ackerland diese Versprechen halten kann und zeigt Investitionsmöglichkeiten für den Privatanleger.
Ackerland gehört zu den ältesten Anlageklassen der Welt und benötigt keine Erklärung (im Gegensatz zur jüngsten Anlageklasse Bitcoin). Grundlage des Investment Case ist die Hypothese, dass ein Anstieg der Weltbevölkerung in einer steigenden Nachfrage nach Agrarprodukten (Lebensmittel, Energie und Biomaterialien aus nachwachsenden Rohstoffen) und steigenden Flächenwerten resultiert. Die Auswirkungen des fortschreitenden Klimawandels zerstören potenziell Agrarflächen durch Dürre oder Überschwemmungen.
Chance der Anlageklasse Ackerland
Seit 1991 gibt es durch die Einbeziehung der neuen Bundesländer gesamtdeutsche Daten des statistischen Bundesamtes. Bis 2018 hat sich der Preis von Ackerland fast verdoppelt, was einer durchschnittlichen jährlichen Rendite von 2,5% entspricht. Die Pachtentgelte stiegen mit 2,7% pro Jahr leicht stärker, die Pachtrendite blieb aber mit 1,1% stabil (Quelle Destatis):
| 1991 | 2018 | Wachstum | Ø Wachstum pro Jahr | |
|---|---|---|---|---|
|
Kaufwert je ha. in EUR |
13.228 |
25.485 |
+92,7% |
2,5% |
|
Pachtentgelt pro ha. in EUR |
141 |
288 |
+104,3% |
2,7% |
|
Pachtrendite |
1,1% |
1,1% |
Eigentlich muss man noch zwischen Acker- und Dauergründland unterscheiden, da die Pacht für Acker deutlich höher ist (328 EUR vs. 175 EUR für Dauergrünland, also Wiese), aber auch die Kaufwerte. Pachtrenditen von 2,5% sind für gutes Ackerland aber möglich.
Der savills Global Farmland Index ermöglicht uns einen Blick auf die internationale Preisentwicklung:
Central Europe beinhaltet Ungarn, Polen und Rumänien und hat in diesen 16 Jahren die mit Abstand beste Performance: durchschnittlich über 17% pro Jahr. Südamerika mit Uruguay, Argentinien und Brasilien folgt: über 12% pro Jahr. Australasia beinhaltet Australien und Neuseeland und stieg noch zweistellig, Nordamerika mit USA und Kanada durchschnittlich 6%. Die Preise in West-Europa mit UK, Deutschland, Irland, Frankreich und Dänemark wuchsen mit ca. 5% jährlich am wenigsten. Der globale Preisanstieg für die Anlageklasse Ackerland über all diese Länder betrug von 2002 bis 2018 12% pro Jahr.
Die Daten des National Council of Real Estate Investment Fiduciaries geben die Rendite seit 1990 für die USA mit im Durchschnitt 11,5% jährlich an (Quelle). Das US Department of Agriculture schaut sogar bis 1966 zurück und nennt bis 2016 eine durchschnittliche jährliche Rendite von 11%, zusammengesetzt aus 5% Pachrendite und 6% Wertsteigerung. Das Forschungsintitut TIAA Center for Farmland Research (University of Illinois) gibt für den Zeitraum 1972 bis 2016 eine durchschnittliche jährliche Rendite von 10,2% an (Quelle).
Zusammengefasst: Für Deutschland konnte über die letzten 30 Jahre ein Wertzuwachs von durchschnittlich 2,5% im Jahr für die Anlageklasse Ackerland beobachtet werden. Hinzu kommen Pachtrenditen von einem guten Prozent. Global betrug der Preisanstieg in den letzten zwanzig Jahren jährlich ca. 12%. Verschiedene Quellen weisen ein durchschnittliches jährliches Wachstum von gut 10% für die USA aus, über bis zu 5 Jahrzehnte. Wie können die höheren Renditen in den USA erklärt werden? Ein Erklärungsversuch sind die deutlich größeren Betriebe in den USA (Durchschnittsfläche in Deutschland 60 Hektar, in den USA 180 Hektar), die eine effizientere Bearbeitung und dadurch erhöhte Produktivität ermöglichen.
Korrelationen von Ackerland und Rolle im Portfolio
Die folgende Grafik zeigt die Korrelationen zu Anleihen, Aktien, Immobilien, dem Rohstoffindex S&P GSCI (der auch Agrargüter enthält) und der Inflation für den Zeitraum 1970 – 2009:
Die Daten bestätigen die in der Einleitung geäußerte Hoffnung der geringen Korrelation der Anlageklasse Ackerland zu den Hauptanlageklassen. Zu Anleihen und Aktien ist die Korrelation sogar negativ. Auch die gewünschte positive Korrelation zur Inflation ist ersichtlich. Mit Anstieg der Inflation sind auch steigende Rohstoffpreise zu erwarten. Die resultierend höheren Erlöse für Agrargüter ermöglichen höhere Pachtrenditen und höhere Landpreise. Diese Korrelationseigenschaften sind genau das, wonach wir bei der Konstruktion eines Multi-Asset-Portfolios suchen.
Agrarflächen sind daher ein Vermögensschutz. Auch, da sie ein von Natur aus begrenztes Gut sind. Zudem ist die Nachfrage an Lebensmittel nichtzyklich, Ackerland daher resilient gegenüber Wirtschaftszyklen wie folgende Grafik eines Total Return Index (Preisentwicklung und Pachtrendite) für US-Farmland verdeutlicht (Quelle):
Die Volatilität liegt im Bereich von Anleihen, deutlich unter Aktien, bei einer mit Aktien vergleichbarer Renditeerwartung:
Fazit: Nicht nur die in den letzten Jahrzehnten beobachtete Rendite macht neugierig, insbesondere der azyklische und wenig volatile Charakter, die negative Korrelation zu den Hauptanlageklassen und die positive Korrelation zur Inflation machen die Anlageklasse Ackerland zu einem idealen Portfolio-Baustein. Aber gibt es gute Optionen für die Umsetzung eines Ackerland-Investments für den Privatanleger? Drei stelle ich im Folgenden vor.
Direktanlage in Ackerland
Als Anleger in die Anlageklasse Ackerland betrachten wir hier nicht die Möglichkeit, die Flächen selbst zu bewirtschaften, sondern die Pacht-Einnahmen durch Gebrauchsüberlassung auf Zeit. Der Cashflow resultiert aus Landwirtschaft, bei der Rohstoffe angebaut und verkauft werden. Knapp 60% der landwirtschaftlichen Flächen in Deutschland sind verpachtet (Quelle). Der Verpächter trägt nicht das Risiko einer wetterbedingten schlechten Ernte oder fallender Rohstoffpreise. Der direkte Erwerb von Agrarland ist jedoch nicht einfach. Nur 0,5% der gesamten Agrarfläche wechseln pro Jahr den Besitzer (Quelle), meistens ist eine Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz erforderlich, Landwirte haben ein Vorkaufsrecht und lokale persönliche Kontakte dominieren beim Finden des Käufers.
Wir betrachten hier nur den Besitz in Deutschland. Ein Direktinvestment außerhalb von Deutschland kommt für die meisten Privatanleger trotz der in der Vergangenheit höheren Rendite wohl kaum in Frage, das teilweise höhere politische Risiko müsste zudem bedacht werden. Die Preisentwicklung der Anlageklasse Ackerland für Gesamt-Deutschland haben wir uns schon angesehen. Folgende Tabelle zeigt die Preisentwicklung für die Bundesländer von 1991 bis 2018 (Quelle):
| Kaufwert je ha. in EUR | Ø Steigerung pro Jahr | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
|
|
1991 |
2009 |
2018 |
1991-2009 |
2009-2018 |
1991-2018 |
|
BaWü |
22.353 |
19.012 |
29.244 |
-0,9% |
4,9% |
1,0% |
|
Bayern |
29.692 |
25.052 |
64.909 |
-0,9% |
11,2% |
2,9% |
|
Brandenburg |
3.854 |
4.715 |
10.957 |
1,1% |
9,8% |
3,9% |
|
Hessen |
14.440 |
12.471 |
17.178 |
-0,8% |
3,6% |
0,6% |
|
Meck-Pomm |
2.194 |
7.049 |
20.788 |
6,7% |
12,8% |
8,7% |
|
Niedersachsen |
13.908 |
15.337 |
36.518 |
0,5% |
10,1% |
3,6% |
|
NRW |
25.584 |
26.841 |
53.067 |
0,3% |
7,9% |
2,7% |
|
Rheinland-Pfalz |
11.770 |
9.604 |
13.814 |
-1,1% |
4,1% |
0,6% |
|
Saarland |
12.851 |
10.078 |
9.706 |
-1,3% |
-0,4% |
-1,0% |
|
Sachsen |
5.760 |
5.262 |
14.140 |
-0,5% |
11,6% |
3,4% |
|
Sachsen-Anhalt |
4.554 |
7.281 |
18.217 |
2,6% |
10,7% |
5,3% |
|
Schleswig-Holstein |
8.480 |
16.085 |
28.763 |
3,6% |
6,7% |
4,6% |
|
Thüringen |
10.850 |
5.186 |
10.693 |
-4,0% |
8,4% |
-0,1% |
|
Deutschland |
13.228 |
10.908 |
25.485 |
-1,1% |
9,9% |
2,5% |
Die regionalen Unterschiede sind extrem groß: für Ackerland in Bayern muss man über sechs mal so viel zahlen wie im Saarland. Während die Preise in Mecklenburg-Vorpommern im Zeitraum 1991 bis 2018 um durchschnittlich 8,7% pro Jahr stiegen, war Agrarland im Saarland nach diesen fast drei Dekaden weniger Wert. Im Zeitraum 1991 bis 2009 fielen die Preise in 7 der 13 Flächenbundesländern, in Thüringen halbierte sich der Wert sogar. Die Wertstabilität von Ackerland gilt somit über mehrere Dekaden, nicht notwendigerweise für einige Jahre. Bei der Preisentwicklung ist die Region entscheidend, wie bereits gesehen über internationale Grenzen, wie soeben gesehen auch innerhalb von Deutschland und darüberhinaus innerhalb eines Bundeslandes.
Der große Nachteil der Direktinvestition ist die fehlende Diversifikation, insbesondere wenn wir die regional sehr unterschiedliche Wertentwicklung berücksichtigen. Die Transaktionskosten sind hoch (Nebenkosten von ca. 5 bis 6,5% des Kaufpreises, bei Vermittlung über einen Makler zusätzlich 3 bis 5% Courtage), Preistransparenz und Liquidität sind eingeschränkt. Dem steht bei Fortschreibung der Rendite der letzten 30 Jahre eine jährliche Renditeerwartung für die Anlageklasse Ackerland von ca. 4% gegenüber.
Bei einer angenommenen Mindestgröße von 1 ha für einen Acker und dem Durchschnittspreis für Deutschland von ca. 25.000 EUR pro Hektar, müsste bei einer Portfoliogewichtung von 10% die Gesamtportfoliogröße 250.000 EUR betragen. Bei Erwerb einer Ackerfläche in NRW oder Bayern müsste das Portfolio sogar größer als 500.000 EUR sein. Die Möglichkeit der Fremdfinanzierung durch Kreditinstitute ist grundsätzlich gegeben, da Ackerland wertstabil ist und besichert werden kann. Die Bestimmung des Wertes ist durch oft nur wenige Transaktionen in einer Region nicht einfach, lokale Institute haben daher meist einen besseren Einblick. Allerdings lassen Pachtrenditen von 1 bis 2% kaum Spielraum für eine Finanzierung mit positivem Cashflow, bei der die Pachteinnahme nach Steuern größer als der Kapitaldienst aus Zins und Tilgung wäre.
Investition über Aktien (REITs)
REITs (Real Estate Investment Trusts) sind Immobilienaktienfonds: es wird Geld von Investoren eingesammelt und in Immobilien investiert, die Anteile am Fonds können über eine Börse gehandelt werden. Ein REIT muss mindestens 90% der Gewinne an die Investoren ausschütten und profitiert von der Steuerbefreiung auf Unternehmensebene. Diese besondere Unternehmensform entstand bereits vor über 50 Jahren in den USA, aber REITs für Ackerflächen sind eine recht neue Entwicklung. Sie besitzen landwirtschaftliche Flächen und verpachten sie an Landwirte. Die Investition über REITs in die Anlageklasse Ackerland hat gegenüber Direktinvestments potenziell große Vorteile: höhere Diversifikation, höhere Liquidität, geringe Transaktionskosten, geringere Einstiegshürde.
Es gibt zwei börsennotierte REITs für Ackerland, beide sind in den USA zu hause: Farmland Partners (FPI, WKN: A1XE4J) und Gladstone Land (LAND, WKN: A1KCL7). (Bis zur Übernahme der American Farmland Company durch Farmland Partners im Jahre 2017 gab es drei Ackerland-REITs.)
| Farmland Partners | Gladstone Land | |
|---|---|---|
|
IPO |
2014 |
2013 |
|
Fläche |
63.000 Hektar |
35.000 Hektar |
|
US-Bundesstaaten |
16 |
10 |
|
Pächter |
100 |
70 |
|
Pflanzenarten |
26 |
45 |
|
Marktkapitalisierung |
220 Mio. USD |
360 Mio. USD |
|
Aktienanzahl |
ca. 30 Mio. |
ca. 22 Mio. |
|
Fläche pro Aktie |
0,0021 Hektar |
0,0016 Hektar |
|
Dividendenrendite |
2,88% |
3,26% |
Die Anzahl angebauter Pflanzen überrascht und ist in der höheren Anzahl unterschiedlicher Klimazonen begründet. Neben Getreide, Sojabohnen, Reis und Baumwolle, werden auf den Flächen der REITs auch Mandeln, Nüsse, Pistazien, Avocados, Obst, Gemüse und Wein angebaut. Die folgende Karte zeigt die geographische Verteilung der Flächen:
Bei den momentanen Aktienkursen kann man sich bei Farmland Partners (bei einem Aktienkurs von 5,50 EUR) für ca. 2.600 EUR einen Hektar Ackerfläche in das Depot holen. Bei Gladstone (bei einem Aktienkur von 13,00 EUR) muss man für einen Hektar ca. 8.100 EUR investieren. Dies dient nur zum Vergleich mit den vorher betrachteten Preisen in Deutschland, natürlich ist der Kauf auch einer einzelnen Aktie möglich, dann erwirbt man ca. 20 Quadratmeter Ackerland. Der Preis pro Hektar ist deutlich geringer als in Deutschland. Man erkennt den deutlichen Bewertungsunterschied, der sich insbesondere aus einer Short-Attacke auf FPI ergab, in der die Integrität des Managements angezweifelt wurde und von der sich die Aktie nie erholen konnte (LAND in blau, FPI in rot):
Das Einzelaktien-Risiko ist bei REITs ohne Einschränkung gegeben, d.h. bevor du in Farmland Partners investierst: do your own research und prüfe das Unternehmen und die Anschuldigungen der Shortseller. In den sieben Jahren seit Börsengang ist PFI ohne Frage ein Wertzerstörer: heute sind die Aktien nur noch die Hälfte wert. Aber auch LAND halbierte sich ganz ohne Short-Attacke in den ersten drei Jahren, ist seitdem auf Aufholjagd, kann aber siebeneinhalb Jahre nach Börsengang ein Plus von nicht ganz 13% aufweisen. Für fundierte Aussagen zur Korrelation mit dem Aktienmarkt ist die Historie der beiden REITs zu kurz. Betrachten wir den S&P500 als Benchmark, so betrugen die Korrelationen seit 2014 0,31 für FPI und 0,50 für LAND, was ein Indiz für die Hypothese der geringen Korrelation ist.
Für beide börsennotierte REITs gilt: sie haben eine kurze Historie, in dieser aber eine für Agrarflächen ungewöhnlich hohe Volatilität gezeigt. Dies ist der Nachteil eines börsennotierten Investments gegenüber einem Direktinvestment. Beide REITs bieten noch die Möglichkeit über Preferred Shares zu investieren. Diese bieten eine höhere Dividenrendite von 6 bis 6,5% bei fester Dividenden-Zusage, deren Zahlung Vorrang vor der Dividende für die gewöhnlichen Aktien hat. Sie haben dadurch und ihre feste Laufzeit eine Ähnlichkeit zu Nachrang-Anleihen und dürfen nicht mit den deutschen Vorzugsaktien verwechselt werden. Preferred Shares zeichnen sich durch eine deutlich geringere Volatilität und höhere Sicherheit aus, so dass sie mehr dem Gedanken des Investments in die Anlageklasse Ackerland entsprechen. Folgender Chart zeigt LAND (blau) und die 2016 geschaffenen Preferred Shares LANDP (rot):
Eine andere Möglichkeit Volatilität von REITs zu spielen, ist es die Entwicklung von Net Asset Value pro Aktie (NAV, Substanzwert: Wert des Landportfolios) und Aktienkurs über längere Zeiträume im Blick zu haben. Bei einem volatilen Aktienkurs und einer erwarteten deutlich geringeren Schwankung des NAV, kann man so teure Kaufzeitpunkt mit Aufschlag auf den NAV (hohe Differenz von Aktienkurs – NAV pro Aktie) und günstige Gelegenheiten mit im besten Fall Abschlag auf den NAV (Differenz von Aktienkurs – NAV pro Aktie ist negativ) erkennen. Die folgende Tabelle zeigt Net Asset Value pro Aktie, Aktienpreis zum gleichen Stichtag und resultierenden Auf- bzw. Abschlag von Kurs zu NAV für Gladstone Land:
| Gladstone Land | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
|
Fläche (ha) |
2.428 |
3.253 |
6.803 |
20.474 |
25.501 |
29.906 |
35.208 |
|
Anzahl Aktien (Mio.) |
6 |
7 |
9 |
10 |
12 |
16 |
20 |
|
NAV pro Aktie (USD) |
13,51 |
13,94 |
14,20 |
14,21 |
13,96 |
12,88 |
11,41 |
|
Aktienkurs (USD) |
13,47 |
10,45 |
7,42 |
12,06 |
12,73 |
12,08 |
13,23 |
|
Auf-/Abschlag Kurs zu NAV |
0% |
-25% |
-48% |
-15% |
-9% |
-6% |
16% |
Am Jahresende 2015 gab es einen Rabatt von fast 50% auf den NAV. Dies war ein günstiger Einstiegszeitpunkt, der mit über 200% Rendite bis heute belohnt worden wäre. Inzwischen muss man einen Aufschlag auf den NAV zählen. Nach dem zweiten Quartal 2020 betrug der NAV pro Aktie nur noch 11,06 USD, was bei einem Aktienkurs von 16,50 USD (10.08.2020) einen gewaltigen Aufschlag von 49% bedeutet: kein guter Einstiegszeitpunkt.
Was wir der Tabelle ebenso entnehmen können: trotz beträchtlichem Wachstum der Agrarflächen im Besitz, steht der NAV pro Aktie heute unter dem Wert von 2013. Wachstum war nur über die Ausgabe neuer Aktien möglich (die Einnahmen wurden größtenteils als Dividende ausgezahlt), was die bestehenden Anteile verwässerte und die enttäuschende Aktienperformance erklärt. Zudem gibt es auch bei LAND Zweifel an der NAV-Berechnung und eine Korrektur würde Abschreibungen und damit ausgewiesene Verluste in den kommenden Jahren zur Folge haben, so dass wie bei FPI ein gehöriges Einzelaktienrisiko besteht.
Über Crowdfunding in Ackerland investieren
FarmTogether ist eine Crowdfunding-Plattform für das Investment in die Anlageklasse Ackerland in den USA. Dort kann sie nur von akkreditierten Investoren genutzt werden (Einkommen von mehr als 200,000 USD oder ein Nettovermögen von mindestens 1 Millionen USD), internationalen Privatinvestoren steht sie aber offen. Wie funktioniert es: FarmTogether sucht Farmen, die vielversprechende Investments sind, verhandelt mit dem Verkäufer und stellt sie auf ihrer Plattform den angemeldeten Investoren zur Verfügung. FarmTogether sucht auch einen Betreiber, entweder einen angestellten Bauern oder einen Pächter. Im folgenden Beispiel eine Farm in Illinois, die Getreide und Soja anbaut:
Für dieses Investment werden ca. 1,2 Millionen USD eingesammelt, von denen 86% bereits erzielt sind. Wenn man in diese Farm investiert, wird man Miteigentümer und profitiert sowohl von den jährlichen Erträgen, in diesem Beispiel werden 2,52% erwartet, als auch von einer möglichen Wertsteigerung. Target IRR gibt die von FarmTogether abgeschätzte Wertsteigerung als jährliche Rendite an, in der Realität kann sich die Rendite aber natürlich ganz anders entwickeln. FarmTogether führt unter Umständen auch operative Maßnahmen durch, um den Wert zu steigern, beispielsweise die Verbesserung der Infrastruktur oder eine Umstellung auf biologische Landwirtschaft. Ein Weiterverkauf der Farm wird für diese Farm in Illinois nach 8 Jahren angestrebt.
Angebotene Deals werden sehr ausführlich dokumentiert. So gibt es neben den wichtigen Dokumenten auch Video-Aufnahmen von Drohnenflügen und ein Video einer Präsentation mit allen Details zur Farm und zum Betreiber. Die junge Plattform hat den ersten Deal erst 2019 abgeschlossen, so dass es keinen Track Record gibt. Vertrauensfördernd ist, dass das Management um Gründer und CEO Artem Milinchuk vorherige Erfahrung mit der Finanzierung von Agrarland hat, vor allem aber Skin in the game: Milinchuk ist selbst der größte Investor in FarmTogether, das Management investiert selber auch in jeden Deal. Die Gebühren sind Deal-spezifisch, z.B. 1% der Anlagesumme zu Beginn und 1% Verwaltungsgebühr pro Jahr, was durchaus fair für ein alternatives Investment und den angesprochenen operativen Aufwand ist.
Die Liquidität ist eingeschränkt: die Deals haben einen Zeithorizont von 5 bis 10 Jahren und bis zum Verkauf ist das investiere Kapital gebunden. Es gibt keinen Sekundärmarkt, um vorzeitig auszusteigen. Positiv ist, dass die Beteiligung an einer Farm unberührt von einer möglichen Insolvenz von FarmTogether ist, da die Farmen in eigenen Unternehmen geführt werden. Das hat aber eine steuerliche Komplexität zur Folge, die es notwendig macht einen fachkundigen Steuerberater zu Rate zu ziehen. Für den Betrieb der Farm gibt es bei jedem Deal einen Notfallplan ohne FarmTogether. Aber sicher wäre es mit vielen Schwierigkeiten für den deutschen Investor verbunden, im Falle einer Insolvenz von FarmTogether die Abwicklung ohne Mittelsmann zu bewerkstelligen.
Die Mindestanlagesumme liegt zwischen 10.000 USD und 50.000 USD, so dass eine Diversifikation eine Gesamtsumme eines hohen sechsstelligen Betrags voraussetzt. Aber auch dann, momentan gibt es noch zu wenige Angebote um breit zu streuen. Mitte August 2020 ist nur das oben genannte Beispiel verfügbar, sieben andere Deals wurden seit 2019 angeboten. Diversifikation ist aber wichtig und sollte über angebaute Pflanzen und Regionen erfolgen. Auch wenn die Anlageklasse Ackerland wie gesehen ein vielversprechendes Investment ist, eine einzelne Farm kann ein schlechtes Investment sein. Risiken sind Naturkatastrophen, Dürre, eine Erkrankung der Pflanzen, Missmanagement des Betreibers, ein Preiseinsturz am Rohstoffmarkt oder ein zu hoher gezahlter Preis basierend auf einer Fehleinschätzung des FarmTogether-Managements.
FarmFundr und acretrader sind zwei weitere Anbieter für das Crowdinvesting in Ackerland in den USA, mit ganz vergleichbaren Eckdaten.
Zusammenfassung: Anlageklasse Ackerland
- Ackerland ist die Grundlage für die Ernährung der Weltbevölkerung. Das Bevölkerungswachstum führt zu einer steigenden Nachfrage an Agrarprodukten, die in steigenden Flächenwerten resultieren sollte, da es ein limitiertes Angebot gibt. Rendite kann durch Bewirtschaftung und Wertsteigerung erzielt werden.
- In Deutschland betrug die Rendite in den vergangenen 30 Jahren im Durchschnitt jährlich 2,5% durch Wertsteigerung, plus 1 bis 2% Pachtrendite. Der globale Preisanstieg betrug von 2002 bis 2018 12% pro Jahr. Für die USA ist seit 1966 eine Rendite von 11% jährlich ermittelt.
- Ackerland hat herausragende Eigenschaften als Portfoliobaustein: negative Korrelation zu Anleihen und Aktien (ideal für ein Multi-Asset-Portfolio), geringe Volatilität, Resilienz zu Wirtschaftszyklen und Finanzkrisen, positive Korrelation zur Inflation. Die Rendite war für einige Regionen in der Vergangenheit vergleichbar mit Aktien, die Volatilität aber mit Anleihen.
- Rückenwind könnte es in den kommenden Jahren durch steigendes Interesse institutioneller Anleger geben. Bislang gehört diesen nur 1% der Fläche in den USA (Quelle).
- Auch Warren Buffett besitzt Ackerland (Quelle): „I needed no unusual knowledge or intelligence to conclude that the investment had no downside and potentially had substantial upside.“
- 3 Investitionsoptionen wurden vorgestellt:
- Der direkte Besitz von Ackerland in Deutschland hat hohe Einstiegshürden (geringe Verfügbarkeit, hohe Mindestinvestitionssumme), hohe Transaktionskosten (5% bis über 10%), fehlende Diversifikation, geringe Preistransparenz und Liquidität.
- Börsengehandelte REITs haben geringe Einstiegshürden, geringe Transaktionskosten, hohe Liquidität, hohe Diversifikation, allerdings Aktien-typische Volatilität. Die Performance der REITs konnte die versprochenen Rendite der Anlageklasse bislang jedoch nicht erreichen.
- Per Crowdfunding kann man Anteile an US-Farmen erwerben, mit grundsätzlich denselben Vor- und Nachteilen des Direktinvestments in Deutschland. Die Liquidität ist noch eingeschränkter als bei Erwerb von Ackerland in Deutschland, es wird aber eine höhere Rendite versprochen.
Wieder was mehr gelernt! Ein guter Beitrag welchen du geschrieben hast.
Es ist garnicht leicht darüber auf google was zu recherchieren.
Vielen Dank, Rückfragen gerne stellen.